Conozca de cerca la figura de hipoteca inversa y renta vitalicia inmobiliaria propuesta por el Gobierno Nacional

Una noticia que ha causado revuelo en las últimas semanas, con variedad de interpretaciones ha sido la propuesta presentada por el Gobierno de implementar la figura de hipoteca inversa a través del Ministerio de Vivienda.

Basado en el borrador del Decreto conocido en los últimos días Plus Publicación hace un resumen suficiente sobre los principales puntos que allí se presentan.

Según el documento mencionado, hipoteca inversa «es una operación financiera a través de la cual se otorga un préstamo o crédito a los propietarios de un bien inmueble, quienes garantizan el cumplimiento de la obligación mediante la constitución de una hipoteca, que solo será exigible hasta el fallecimiento del único constituyente o del último de los constituyentes de la misma».

Participan en esta operación, la entidad acreedora y el o los propietarios del bien inmueble, quienes constituyen la garantía hipotecaria y son los deudores dentro del crédito o préstamo otorgado.

CUÁLE SON LAS CLASES DE HIPOTECA INVERSA

1. De única disposición: Aquella en la cual el préstamo o crédito objeto de la operación de hipoteca inversa es desembolsado por una única vez.

2. De disposiciones periódicas temporales: Aquella en la cual se efectúan desembolsos periódicos por un tiempo determinado.

3. De disposiciones periódicas vitalicias: Aquella en la cual el préstamo o crédito se desembolsa en forma periódica hasta el fallecimiento de los constituyentes de la garantía hipotecaria.

Es importante anotar que las hipotecas inversas que pueden pactarse dentro de las opciones 2 y 3 pueden acordarse en las siguientes modalidades:

A. De disposiciones periódicas constantes. Aquella en la cual los desembolsos periódicos corresponden a una suma inicial determinada que se indexará de acuerdo con el aumento que en cada anualidad se fije en el índice de precios al consumidor (IPC).

B. De disposiciones periódicas escalonadas. Aquella en la cual los desembolsos

periódicos son variables, y es potestad del deudor consumir una mayor o menor proporción del capital durante los primeros años, y reducir o aumentar posteriormente el monto de los desembolsos periódicos, según sea el caso. Así, los desembolsos podrán ser decrecientes o crecientes. Las partes acordarán los montos a reconocer en cada período, los cuales se indexarán de acuerdo con el aumento que en cada anualidad se fije en el índice de precios al consumidor (IPC).

PAGO DE LA OBLIGACIÓN

El pago de la obligación en cualquiera de las clases de hipoteca inversa anotadas anteriormente se hará efectivo por parte del acreedor seis meses (06) luego, después de la muerte del único o ultimo constituyente de la garantía hipotecaria.

El pago de la deuda por parte de los herederos puede hacerse por dación de pago (entrega del inmueble) o cancelando el dinero en efectivo de lo adeudado.

CONDICIONES DE QUIENES CONSTITUIRÁN LA GARANTÍA HIPOTECARIA

1. Deben estar registrados como propietarios del bien inmueble objeto del gravamen.

2. Tener mínimo 65 años de edad.  Incluso en el caso de que aparezca más de una persona, todos los propietarios, quienes adquirirán la calidad de constituyentes, deberán acreditar la edad mínima que se establece como requisito.

FORMA DE DESEMBOLSO EN EL CASO DE TIPO COMPARTIDO CON VARIOS PROPIETARIOS

A. Una suma integral a favor del hogar a nombre de uno de los constituyentes en su calidad de jefe o representante.

B. Sumas divididas a prorrata según el número de propietarios.

C. Sumas distribuidas de acuerdo con las cuotas partes de propiedad.

RENEGOCIACIÓN DE CONDICIONES

Durante el transcurso de la hipoteca inversa los constituyentes (deudores) podrán renegociar las condiciones, incluso con la posibilidad de cambiar de clase y modalidad del préstamo.

RENTA VITALICIA

La renta vitalicia inmobiliaria es una operación financiera a través de la cual se otorga una renta periódica durante la vida de una o más personas a cambio de un precio o capital, representado en la transferencia del título de propiedad de un bien inmueble, en el que el usufructo se mantiene hasta el fallecimiento del único o del último de los rentistas.

Se denomina rentista a la parte dentro del contrato de renta vitalicia que recibe las rentas periódicas a cambio de la transferencia del título de dominio de un bien inmueble de su propiedad; y se denomina deudor a las entidades que otorgan las rentas producto del contrato de renta vitalicia inmobiliaria.

CLASES DE RENTA VITALICIA:

1. Renta vitalicia constante. Aquella en la cual se efectúa un pago periódico al rentista por una suma inicial determinada, indexada de acuerdo con el aumento que en cada anualidad se fije en el índice de precios al consumidor (IPC), hasta su fallecimiento.

2. Renta vitalicia escalonada. Aquella en la cual las rentas periódicas son variables, y es potestad del rentista consumir una mayor o menor proporción del precio o capital durante los primeros años, y reducir o aumentar posteriormente el monto de las rentas periódicas, según sea el caso. Así, las rentas podrán ser decrecientes o crecientes.

CONDICIONES DEL RENTISTA

1. Debe aparecer legalmente como propietario del inmueble objeto de transferencia.

2. Edad mínima de 65 años de edad.

FORMA DE DISTRIBUCIÓN DE LA RENTA EN CASO DE VARIOS PROPIETARIOS

A. Una suma integral a favor del hogar a nombre de uno de los rentistas en su calidad de jefe o representante.

B. Sumas divididas a prorrata según el número de rentistas.

C. Sumas distribuidas de acuerdo con las cuotas partes de propiedad.

Es indispensable la ejecución de un avalúo sobre el inmueble en cuestión, el cual debe renovarse cada cinco (05) años.

RENEGOCIACIÓN DE CONDICIONES

Para el caso de renta vitalicia inmobiliaria los rentistas pueden solicitar renegociación sobre las condiciones pactadas en principio, incluida la posibilidad de cambiar la modalidad de renta.

PREGUNTAS FRECUENTES

El Ministerio de Vivienda respondió las preguntas más frecuentes que se presentan con relación al tema:

• ¿Este producto o programa aplica para todos los estratos?

Sí, aplica para todos los colombianos mayores de 65 años sin distinción de estrato o ingresos.

• ¿Puede aplicar quien sea dueño de un apartamento o casa indiferente si la misma no se encuentra en una propiedad horizontal?

Sí. Solo se requiere el título de propiedad de un inmueble sin importar su destinación o su condición en propiedad horizontal.

• ¿Qué tiene que hacer alguien que está interesado en este tipo de hipoteca?

Se debe acercar a una entidad que tenga habilitado el producto. Esa entidad tiene a su cargo un deber de asesoría con el fin de brindar información cierta, suficiente y oportuna, que permita al interesado conocer las condiciones en que se efectuará la operación de acuerdo con el valor de la vivienda, su situación financiera y los riesgos derivados de la misma.

• Si el afiliado tiene hijos y este inmueble era su herencia, ¿al fallecer ellos pierden la vivienda?

No. Los herederos del fallecido pueden escoger si quieren pagar la deuda acumulada con sus recursos o vender el apartamento para saldar la deuda y conservar el excedente. Solamente cuando no haya un pago de la deuda, es que el inmueble podrá ser entregado en dación en pago.

• Si a los 6 meses o al año murió el beneficiario del producto, ¿el inmueble queda en manos del banco o grupo asegurador?

No. El inmueble es la garantía para el pago de una deuda, si esa deuda se paga, entonces se levanta la hipoteca sobre el inmueble. Si no hay pago de la deuda, entonces se hace efectiva la garantía, es decir, se entrega el inmueble como pago de la deuda.

• ¿No es muy bajo el ingreso sobre la propiedad de una persona?

Eso depende del análisis que haga cada persona y de su situación particular. La renta percibida es definida, entre otras, por el avalúo de la vivienda, la edad de los solicitantes y la modalidad de hipoteca inversa, de modo que cada cual podrá juzgar si quiere acceder a este producto.

• ¿Cómo se calculará la renta para quienes resulten beneficiarios de este producto y quién define eso?

La renta se define, principalmente, por el avalúo de la vivienda, la edad de los solicitantes, la tasa de interés y la modalidad de hipoteca inversa (vitalicia, temporal o de única disposición). Esto sin perjuicio de los análisis de riesgo que las entidades autorizadas puedan evaluar.

• ¿Si el interesado se acoge a la renta temporal, después de ese número determinado de años qué pasa con su vivienda?

El hogar seguirá residiendo en su vivienda sin ningún inconveniente y no tiene el deber de pagar en ese momento el valor que ha sido otorgado como renta, por cuanto la obligación solo podrá exigirse al momento del fallecimiento del constituyente de la garantía o del último de los beneficiarios.

Si el hogar decide voluntariamente durante la vida del constituyente o de sus beneficiarios cancelar el gravamen, podrán hacerlo sin ningún inconveniente, frente a lo cual se sufragará el valor que ha sido otorgado como renta.

• ¿A partir de qué edad y hasta que años puede un colombiano aplicar a este beneficio?

La edad mínima para acceder es de 65 años. No obstante, cada uno de los actores que ofrecerán el producto podrá establecer en sus reglamentos edades mínimas que se encuentran por encima de este rango. No existe una edad máxima para poder celebrar el contrato de hipoteca inversa.

• ¿No se quiere suplir con este producto la situación del sistema pensional en el país?

¡Ese es uno de grandes beneficios! En Colombia tan solo 3 de cada 10 adultos mayores tienen pensión, pero 7 de cada 10 tienen un inmueble propio. Así, esta alternativa es muy atractiva para que los adultos mayores que quieran o necesiten recibir una mesada adicional.

• ¿Hay otros países que tengan un producto parecido y cómo les ha ido?

Hay muchos, Estados Unidos, México, Chile, España, entre otros. En todos estos países el producto se ha implementado de forma positiva y ha logrado proveer una solución para mejorar las condiciones de los adultos mayores.

• ¿No sería mejor arrendar el inmueble o una habitación y así conseguir un ingreso?

Puede tener ambas. Para el caso en el que un hogar tenga una propiedad que haya puesto en arriendo, este inmueble también podría ser sujeto de hipoteca inversa, recibiendo así un doble canon: el valor del arriendo y el valor de la hipoteca inversa.

• ¿Los trámites para este producto serán virtuales teniendo en cuenta el aislamiento y sus posibles escenarios futuros?

Sí. Las entidades financieras se han adoptado, en lo posible, a la virtualidad durante este periodo de aislamiento preventivo. Esperamos que también se adapten medidas de virtualidad para este producto. No obstante, todo dependerá de cada establecimiento.

Fuente: Decreto borrador y La República.

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